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本财务报表是按照香港会计师公会颁布的所有适用的《香港财务报告准则》(此统称包含所有

适用的个别《香港财务报告准则》、《香港会计准则》和诠释)、香港公认会计原则和香港

香港会计师公会颁布了若干新订和经修订的《香港财务报告准则》。这些准则在本集团和本公

司当前的会计期间开始生效或可供提早采用。在与本集团有关的范围内初始应用这些新订和经

修订的准则所引发的当前和以往会计期间的任何会计政策变动,已于本财务报表内反映,有关

诚如本公司日期为 2018 年 12 月 20 日刊发的公告所载,本公司及本集团的财政年度结算日由

3 月 31 日更改为 12 月 31 日,旨在使其与本集团于中华人民共和国注册成立及营运之主要附

属公司的财务年度结算日一致,而该主要附属公司需按法定要求以 12 月 31 日为财务年度结算

并综合利润表、合并权益变动表、合并现金流量表及相关附注所示比较金额涵盖由 2018 年 4

月 1 日至 2018 年 12 月 31 日止九个月期间,所以未能完全与本期间所列示之金额作比较。

自 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日止年度合并财务报表包括本公司及其子公司 (统称为

除以下资产与负债是按公允价值入账 (见下文所载的会计政策) 外,本财务报表的编制均以历史

非流动资产和持有待售的处置组合是以账面金额和公允价值减去出售成本后所得数额两者中的

本公司的功能货币为人民币。这些财务报表以美元列示,并四舍五入至最接近的千位数。所有

管理层需在编制符合《香港财务报告准则》的财务报表时作出会对会计政策的应用,以及资

产、负债、收入和支出的报告数额构成影响的判断、估计和假设。这些估计和相关假设是根据

以往经验和管理层因当时情况认为合理的多项其他因素作出的,其结果构成了管理层在无法依

循其他途径实时得知资产与负债的账面值时所作出判断的基础。实际结果可能有别于估计数

管理层会持续复核各项估计和相关假设。如果会计估计的修订只是影响某一期间,其影响会在

该期间内确认;如果修订对当前和未来期间均有影响,则在作出修订的期间和未来期间确认。

有关管理层在应用《香港财务报告准则》时作出的对本财务报表有重大影响的判断,以及主要

香港会计师公会颁布了一系列新的香港财务报告准则修订,其中香港财务报告准则第16号

除与香港财务报告准则第16号同一时间采纳的香港财务报告准则第16号之修订对合并资产负

债表具有重大影响外,集团并无采用任何于今个会计期间尚未生效的修订、新准则或诠释。

香港财务报告准则第16号取代香港会计准则第17号《租约》及相关解释香港国际财务报告准

则第4号《判断某项安排是否包含租约》、香港(新加坡会计准则) 第15号《经营租约——激

励措施》及香港(新加坡会计准则) 第27号《评估涉及租约法律形式的交易的实质》。它为承

租人引入了一个单一的会计模型,要求承租人确认除租赁期不超过12个月的租赁(“短期租

赁”) 和低价值资产租赁外所有的租赁使用权资产和租赁负债。对于出租人会计处理要求,香

香港财务报告准则第16号还引入了额外的定性和定量披露要求,目的是使财务报表使用者能

本集团自2019年1月1日起执行《香港财务报告准则》第16号新租赁准则,并采用简化的

追溯调整法进行调整,根据首次执行新租赁准则的累积影响数,调整2019年1月1日留存收

益及财务报表其他相关项目金额。对可比期间信息不予调整并继续按照香港会计准则第17号

租赁的确认主要与控制权的概念相关。根据香港财务报告准则第16号有关租赁的定义,

如果一份合同在一段期间内,为换取对价而让渡一项可识别资产使用的控制权,则该合

同是一项租赁或包含一项租赁。如果客户既有权主导可识别资产的使用,也有权在整个

使用期间从可识别资产的使用中获取几乎所有的经济利益,则该客户获取了对于该项资

本集团对2019年1月1日及以后签订或变更的租赁合同将采用香港财务报告准则第16

号中的租赁定义进行评估。对于2019年1月1日之前签订的租赁合同,本集团采用可

行权宜方法,沿用之前对现有合同是否为租赁或包含租赁所做的评估。对于之前已经按

照香港会计准则第17号确认包含租赁的合同,应适用香港财务报告准则第16号,对于

之前按照香港会计准则第17号确认的不包含租赁的合同,仍应视作豁免合同进行会计处

与香港会计准则第17号相同,在香港财务报告准则第16号中承租人将不再区分融资租

赁及经营租赁。相反,当本集团是承租人时,本集团须将所有租约资本化,包括以前根

据香港会计准则第17号分类为经营租赁的租约,但短期租赁(即租期为12个月或以下)

及低价值资产的租赁除外。香港财务报告准则第16号将主要影响本集团作为租约承租人

就物业、厂房及设备(现时分类为经营租赁) 的会计处理方法。关于公司如何应用承租人

在过渡至香港财务报告准则第16号(2019年1月1日) 之日,本集团确定了剩余租赁期

限的长度,并按剩余租赁付款的现值计量了先前归类为经营租赁的租赁负债。剩余租赁

期限大多不足1年,首次申请累计影响不大,未重述截至2019年1月1日的期初权益

为方便向香港财务报告准则第16号过渡,本公司在首次适用香港财务报告准则第16号

(i)对于剩余租赁期在香港财务报告准则第16号首次适用之日起12个月内结束,即

租赁期在2019年12月31日或之前结束的租赁合同,本集团选择不适用香港财务

(ii)在衡量香港财务报告准则第16号首次适用之日的租赁负债时,本集团对具有合理

相似特征的租赁组合(如在类似经济环境中具有类似类别标的资产的类似剩余租赁

(iii)在衡量香港财务报告准则第16号首次适用之日的使用权资产时,本集团依赖于截

至2018年12月31日对繁重合同条款的先前评估,作为进行减值审查的替代方

在使用权资产和租赁负债于2019年1月1日初始确认后,本公司作为承租人须确认租

赁负债未清余额产生的利息费用以及使用权资产的折旧,而不是以前的政策,即在租赁

期内按直线法确认经营租赁产生的租赁费用。与本年度采用香港会计准则第17号时的公

司财务结果相比,这对本公司损益表和其他综合收益中报告的经营利润产生了积极影

在现金流量表中,公司作为承租人需要将根据资本化租赁支付的租金分成资本要素和利

息要素(见附注24(b))。这些要素被归类为融资现金流出,类似于以前根据香港会计准

则第17号被归类为融资租赁的租赁被视为融资现金流出,而不是像香港会计准则第17

号下的经营租赁那样被归类为经营现金流出。虽然总现金流量不受影响,但采用《香港

财务报告准则第16号后,现金流量表内现金流量的列报方式发生重大变化(见附注

根据香港财务报告准则第16号,当持有所有租赁物业以赚取租金收入和/ 或资本增值

时,本集团须将所有租赁物业作为投资物业(“租赁投资物业”) 。采用香港财务报告准

则第16号对本集团的财务报表没有重大影响,因为本集团先前选择采用《香港会计准则

第40号:投资性房地产》来说明截至2018年12月31日为投资目的而持有的所有租赁

赁负债未清余额产生的利息费用以及使用权资产的折旧,而不是以前的政策,即在租赁

司财务结果相比,这对本公司损益表和其他综合收益中报告的经营利润产生了积极影

在现金流量表中,公司作为承租人需要将根据资本化租赁支付的租金分成资本要素和利

号下的经营租赁那样被归类为经营现金流出。虽然总现金流量不受影响,但采用《香港

16号对本集团的财务报表没有重大影响,因为本集团先前选择采用《香港会计准则

除出租上文第d段所述的投资性房地产外,本集团还出租若干车辆项目作为经营租赁的

出租人。适用于本集团作为出租人的会计政策与香港会计准则第17号的会计政策基本保

香港财务报告准则第16号规定,当本集团作为转租安排的中间出租人时,需参照主租赁

产生的使用权资产将转租赁分类为融资租赁或经营租赁,而不是参照资产本身。采用香

子公司是指受本集团控制的实体。当本集团因参与实体业务而承担可变动回报的风险或因此享

有可变动回报,且有能力通过向实体施加权力而影响该等回报时,则本集团控制该实体。在评

估本集团是否拥有上述权力时,仅考虑(本集团和其他方所持有的) 实质权利。

于子公司的投资由控制开始当日至控制终止当日在合并财务报表中合并计算。集团内部往来的

结余、交易和现金流量,以及集团内部交易所产生的任何未变现利润,会在编制合并财务报表

时全部抵销。集团内部交易所引致未变现亏损的抵销方法与未变现收益相同,但抵销额只限于

少数股东权益是指并非由本公司直接或间接拥有的子公司权益,而本集团并没有与这些权益的

持有人订立任何可导致本集团整体就这些权益而承担符合金融负债定义的合约义务的额外条

款。就每项企业合并而言,本集团可选择按子公司的可辨别资产净值的公允价值或少数股东所

少数股东权益在合并资产负债表内的权益项目中,与本公司股东应占的权益分开列示。少数股

东所占本集团业绩的权益,会按照本年损益总额和综合收益总额在少数股东与本公司股东之间

作出分配的形式,在合并损益表和合并损益及其他综合利润表中列示。来自少数股东权益持有

人的贷款和对这些持有人的其他合约义务是按负债的性质,根据附注2(r) 或2(s) 在合并资产

本集团于子公司的权益变动,如不会导致丧失控制权,便会按权益交易列账,并在合并权益项

目中调整股东及少数股东权益的数额,以反映相对权益的变动,但不会调整商誉,亦不会确认

当本集团丧失对子公司的控制权时,按出售有关子公司的全部权益列账,由此产生的收益或亏

损在损益中确认。在丧失控制权日期所保留有关子公司的权益,按公允价值确认,此笔金额在

初始确认金融资产(参阅附注2(h)) 时当作公允价值,或(如适用)在初始确认于联营公司或合

营企业的投资(参阅附注2(f))时当作成本。本公司资产负债表所示于子公司的投资,是按成本

减去减值亏损(参阅附注2(m)) 后入账,但划归为持有待售(或已计入划归为持有待售的处置组

对于在集团控股股东统一控制下的实体,因该等实体之间权益转让导致的企业合并按照并购在

最早的列报比较期间即已发生的原则进行会计处理,或者,也可以从同一控制确立之日起进行

会计处理。购置的资产和负债按照之前本集团控股股东的合并财务报表确认的账面金额予以入

账。被收购实体的权益组成部分被添加至本集团相同组成部分中,除非被收购实体的股本被纳

联营公司是指本集团或本公司对其有重大影响,但没有控制或共同控制其管理层的实体;重大

合营企业是一项安排,据此本集团或本公司与其他方协议分享对此项安排的控制权,并享有此

于联营公司或合营企业的投资是按权益法记入合并财务报表,但划归为持有待售(或已计入划

归为持有待售的处置组合) (参阅附注2(z)) 的投资除外。按照权益法,有关投资以成本初始入

账,英语音标教案模板48个国际音并就本集团于收购日所占被投资公司可辨别资产净值的公允价值超过投资成本的数额(如

有) 作出调整,然后就本集团所占被投资公司资产净值的收购后变动以及与这些投资有关的任

何减值亏损作出调整(参阅附注2(g) 和2(m))。于收购日超过成本的任何数额、本集团年内所

占被投资公司的收购后税后业绩和任何减值亏损在合并损益表中确认,而本集团所占被投资公

当本集团对联营公司或合营企业承担的亏损额超过其所占权益时,本集团所占权益便会减少至

零,并且不再确认额外亏损;但如本集团须履行法定或推定义务,或代被投资公司作出付款则

除外。就此而言,本集团所占权益是以按照权益法计算投资的账面金额,以及实质上构成本集

本集团与联营公司和合营企业之间交易所产生的未变现损益,均按本集团于被投资公司所占的

权益比率抵销;但如有未变现亏损证明已转让资产出现减值,则会实时在损益中确认。

如果于联营公司的投资变为于合营企业的投资或于合营企业的投资变为于联营公司的投资,则

在所有其他情况下,当本集团不再对联营公司有重大影响力或对合营企业实施共同控制时,按

出售有关被投资公司的全部权益列账,由此产生的收益或亏损在损益中确认。在丧失重大影响

力或共同控制权日期所保留有关前被投资公司的权益,按公允价值确认,此笔金额在初始确认

本公司资产负债表所示于联营公司和合营企业的投资,是按成本减去减值亏损(参阅附注

2(m)) 后入账,但划归为持有待售(或已计入划归为持有待售的处置组合) (参阅附注2(z)) 的投

(i)所转让代价的公允价值、于被收购方的少数股东权益数额及本集团以往持有被收购方股

商誉是按成本减去累计减值亏损后列账。企业合并产生的商誉会分配至预期可透过合并的协同

效益获利的每个现金产出单元或现金产出单元组别,并且每年接受减值测试(参阅附注

本集团和本公司有关债务和权益证券投资(于子公司、联营公司和合营企业的投资除外) 的政策

债务和权益证券投资在购买日/ 处置日确认/ 终止确认。除非投资以公允价值计量且其变动计

入当期损益(交易成本计入当期损益) ,否则,这些投资是以公允价值加直接交易成本初始列

账。本集团确认金融工具的公允价值的方法参见附注31(f)。这些投资其后按所属分类以下列

-以摊余成本计量之金融资产,倘持有投资的目的为收取合约现金流量,即纯粹为获得本金

及利息付款。投资所得利息收入使用实际利率法计算(参见附注2(w)(v)) ;

-按公允价值计入其他综合收益-可划转,倘投资的合约现金流量仅包括本金及利息付款,且

投资乃于其目的为同时收取合约现金流量及出售的业务模式中持有。公允价值变动于其他

综合收益确认,惟预期信贷亏损、利息收入(使用实际利率法计算) 及汇兑收益及亏损于损

-按公允价值计入损益,倘投资不符合按摊销成本计量或按公允价值计入其他综合收益(可划

于股本证券的投资分类为按公允价值计入损益,除非股本投资并非持作买卖用途,且于初次确

认投资时,本集团选择指定投资为按公允价值计入其他综合收益(不可划转),以致公允价值的

后续变动于其他综合收益确认。有关选择乃按工具个别作出,惟仅当发行人认为投资符合权益

定义时方可作出。于作出有关选择后,于其他综合收益累计的金额继续保留于公允价值储备

(不可划转),直至投资被出售为止。出售时,于公允价值储备(不可划转) 累计的金额转拨至保

来自股本证券(不论分类为按公允价值计入损益或按公允价值计入其他综合收益(不可划转))投

重估应定期进行,以确保这些资产的账面价值与报告期末采用公允价值确定的账面价值无重大

除下列情况,对自用物业的重估产生的变化通常在其他综合收益中处理,并分别计入所有者权

-当重估减值时,超出以前年度已确认的与该资产相关的其他综合收益的部分计入损益;

-当重估增值时,如先前已将该资产的重估减值计入损益,则该盈余也计入损益。

自行建造的不动产,厂房和设备的成本包括材料,直接人工,初步估计费用,如适用,还应包

含拆卸和搬移以及恢复场地费用,以及按照适当比例分配的生产间接费用和借款费用(见附注

固定资产,厂房和设备的报废或处置产生净处置收益与该项目的账面价值之间的收益或者损失

在报废或处置之日计入当期损益。任何相关的重估盈余都将从重估储备转至留存收益,不会重

折旧是在不动产,厂房和设备的估计可使用年限(2至20年) 内,使用直线法冲销其成本或估

如不动产,厂房和设备的某部分具有不同的使用寿命,则该项目的成本或估值应在各部分之间

合理分配,并且分别进行折旧。资产的使用寿命和残值(如有) 均需每年进行一次检查。

投资性房地产是持有目的在于赚取租金收益或资本增值或两者兼具的房地产,包括已建成的投

资性房地产、重新调整中的投资性房地产、开发中的房地产以及为开发而持有的土地。用于在

正常业务过程中出售、用于生产或提供货物或服务,或者用于管理用途的房地产不属于投资性

为开发而持有的土地是指为获取40至50年期的土地使用权而向中国政府支付的预付租金。与

已建成或重新调整中的投资性房地产按照公允价值计量,其变动计入损益。相关的租金收益按

为未来用作投资性房地产而正在建设或开发的房地产按成本进行初始入账,包括交易成本,后

对于开发中的房地产,其成本由已明确识别的成本组成,包括土地使用权的购置成本、总开发

成本、材料物资成本、工资与其他间接费用,以及适当比例的资本化管理费用和借款费用(见

本集团购入的且有既定期限的其他无形资产按成本减去累计摊销和减值亏损(参阅附注2(m))

有既定可用期限的无形资产摊销按直线法于资产的预计可用期限内在损益中列支。以下有既定

在合同开始时,公司评估合同是否是,或包含租赁。如果合同转让了在一段时间内控制已确认

资产使用的权利以换取对价,则合同就是,或包含租赁。在客户既有权直接使用已确认的资

如果合同包含租赁部分和非租赁组件部分,本公司选择不将非租赁部分分开,并将每个

在租赁开始日,本公司确认使用权资产和租赁负债,但租赁期不超过12个月的短期租赁

和低价值资产租赁除外,这些租赁对本公司来说是机动车辆和办公家具。当本公司就一

项低价值资产订立租赁协议时,本公司决定是否在租赁基础上对该租赁进行资本化。与

在租赁资本化的情况下,租赁负债最初按租赁期内应付租赁款的现值确认,并使用租赁

中隐含的利率贴现,如果该利率不能很容易确定,则使用相关的增量借款利率贴现。初

始确认后,租赁负债按摊余成本计量,利息费用采用实际利率法计算。不依赖于指数或

费率的可变租赁付款不包括在租赁负债的计量中,因此在其发生的会计期间计入损益。

当租赁资本化时确认的使用权资产按成本进行初始计量,包括租赁负债的初始金额加上

在开始日期或之前支付的任何租赁款项,以及产生的任何初始直接成本。在适用的情况

下,使用权资产的成本还包括拆除和移除标的资产或恢复标的资产或其所在地的成本估

计,折现为其现值,减去收到的任何租赁激励。使用权资产随后按成本减去累计折旧和

-符合投资性房地产定义的使用权资产按照附注2(j) 的规定以公允价值计量;

-与租赁土地权益相关的使用权资产,其中土地权益作为存货持有,按照附注2(n) 以成

当未来租赁付款因指数或利率变化而发生变化,或公司对剩余价值担保项下预计应付金

额的估计发生变化,或公司是否合理确定行使购买、延期或终止选择权。以这种方式重

新计量租赁负债时,对使用权资产的账面价值进行相应调整,使用权资产的账面价值减

在财务报表中,本公司列示与类似标的资产在同一项目内的使用权资产,并分别列示租

在比较期间,作为承租人,如果租赁实质上将所有权的所有风险和回报转移给公司,则

公司将租赁归类为融资租赁。实质上未将所有权的所有风险和报酬转移给公司的租赁被

-根据经营租赁持有的财产,如果符合投资性财产的定义,则按财产分类为投资性财

产,如果归类为投资性财产,则按融资租赁持有的财产分类(见附注2(j));以及

-根据经营租赁持有供自己使用的土地,其公允价值不能与租赁开始时位于该土地上的

建筑物的公允价值分开计量,除非该建筑物也明确地根据经营租赁持有,否则该土地

应被视为根据融资租赁持有。就这些目的而言,租约的开始时间是公司首次订立租约

如果本公司根据融资租赁获得资产使用权,则代表租赁资产公允价值的金额,或如果较

低,则代表此类资产最低租赁付款现值的金额,确认为不动产、厂房和设备,相应的负

债,扣除融资费用后,48个国际音标音频下载记录为融资租赁。折旧按相关租赁期内注销资产成本的比率计

提,如果公司可能获得资产所有权,则按附注2(i) 所述的资产寿命计提。减值损失按照

附注2(i) 所述会计政策进行会计处理。租赁付款中隐含的融资费用在租赁期内计入损

益,以便对每个会计期间的债务余额产生一个近似恒定的定期收费率。或有租金在其发

如果本公司使用了根据经营租赁持有的其他资产,则根据租赁支付的款项在租赁期所涵

盖的会计期间内等额分期计入损益,除非另一种基础更能代表从租赁资产中获得的利益

模式。已收到的租赁奖励在损益中确认为总净租赁付款的组成部分。或有租金在其发生

当公司作为出租人时,公司在租赁开始时确定每份租赁是融资租赁还是经营租赁。如果租赁实

质上将标的资产所有权附带的所有风险和报酬转移给承租人,则该租赁被归类为融资租赁。如

当合同包含租赁和非租赁组成部分时,公司在合同中以相对独立的销售价格将对价分配给每个

当本公司为中间出租人时,根据主租赁产生的使用权资产,将转租分为融资租赁或经营租赁。

如果总租赁是公司适用附注2(l)(i) 所述豁免的短期租赁,则公司将转租归类为经营租赁。

-按摊余成本计量的金融资产(包括现金及现金等价物,应收及其他应收款项及向联营公司贷

-以公允价值计量且其变动计入其他综合的金融工具(可转回) 计量的债务证券;

-已发放的贷款承诺,不以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具计量。

其他以公允价值计量的金融资产,包括债券基金单位,以公允价值计量且其变动计入当期损益

的金融工具计量的权益性证券,公允价值计量且其变动计入其他综合的金融工具指定的权益性

预期信贷亏损是信贷亏损的概率加权估计。信贷亏损以所有预期现金不足额(即集团根据合约

就未提取贷款承担而言,预期现金短缺按(i)贷款承诺持有人减少贷款将应付本集团之合约现

金流量及(ii)本集团之现金流量之间的差额计量。如果贷款被提取,预计会收到。

-固定利率财务资产、应收账款及其他应收款项:初始确认时的实际利率或其近似值;

在计量预期信用损失时,企业需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限。

在计量预期信贷亏损时,集团考虑合理及有理据而无需付出不必要的成本或资源获得的数据。

-12个月的预期信贷亏损:预计在结算日后12个月内可能发生的违约事件而导致的亏损;及

-整个存续期的预期信贷亏损:预计该等采用预期信贷亏损模式的项目在整个存续期内所有

应收账款、租赁应收款及合同资产的亏损拨备一般是以整个存续期的预期信贷亏损的金额计

量。这些财务资产的预期信贷亏损是利用基于集团过往信贷亏损经验的拨备矩阵进行估算,并

至于其他财务工具(包括贷款承诺) ,集团会以相等于12个月的预期信贷亏损金额确认亏损拨

备,除非自初始确认后该财务工具的信贷风险显著增加,在此情况下,亏损拨备会以整个存续

在评估自初始确认后金融工具的信贷风险(包括贷款承诺) 是否显着增加时,本集团将报告日期

评估的金融工具违约风险与初始确认日评估的风险进行比较。在进行重新评估时,本集团认

为,当(i)借款人不可能全额支付其对本集团的信贷责任时,本集团无需追索实现担保(如有任

何保证) 等行动,则发生违约事件;或(ii)该金融资产逾期90天。集团会考虑合理及有理据的

定量和定性数据,包括无需付出不必要的成本或资源获得的过往经验及前瞻性数据。

-科技、市场、经济或法律环境的目前或预期变动对债务人履行其对本集团责任的能力有重

就贷款承诺而言,为评估预期信用损失而初始确认的日期被视为本集团成为不可撤销承诺的一

方的日期。在评估自初步确认贷款承诺后信贷风险是否显着增加时,本集团会考虑贷款承担所

根据财务工具的性质,信贷风险显著增加的评估按个别项目或集体基准进行。当评估以集体基

准进行时,会按照财务工具的共同信贷风险特征(例如过期状态及信贷风险评级) 归类。

在每个报告日期重新计量预期信用损失,以反映自初始确认以来金融工具信用风险的变化。预

期信贷亏损金额的任何变动均确认为减值损益。本集团确认所有金融工具的减值损益,并通过

损失准备金账户对其账面金额进行相应调整,但以公允价值计量且其变动计入其他综合的金融

工具(可转回) 计量的债务证券投资除外,其他损失准备在其他金融工具中确认。综合收益并累

利息收入按财务资产的账面总值计算,除非财务资产出现信贷减值,在这种情况下,利息收入

按财务资产的摊销成本(即账面总值减亏损拨备) 计算。于每个结算日,集团评估财务资产是否

出现信贷减值。当一项或多项对财务资产未来现金流的估计有负面影响的事件发生时,财务资

如果没有实际可回收的前景,财务资产,应收租赁款或合约资产的账面总额(部分或全部) 会被

注销。一般情况下,注销金额是集团认为债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流以偿

财务担保是指因为指定的债务人未能按照债务工具付款,而要求发行人(即担保人) 支付特定款

本集团发出的财务担保,按担保的公允价值初始确认为应收及其他应付款项。已发出财务担保

的公允价值在发出时参照类似服务在公平磋商交易的过程中所收取的费用(如可获得该等资料)

确定,或参照息差作出估计,方法是以贷款人可取得担保的情况下实际收取的利率与不可取得

担保的情况下贷款人将会收取的估计利率作比较(如该等数据能可靠地估计) 。如在发出担保时

有已收或应收代价,则该代价根据本集团适用于该类资产的会计政策确认。如果没有已收或应

初始确认之后,递延收益在本集团发出财务担保时在整个担保期间内摊销至损益表(参见

本集团监察指明债务人违约的风险,并于确定财务担保的预期信贷亏损确定高于有关担保的应

为确定预期信贷亏损,本集团会考虑自发行担保以来指定债务人违约风险的变动。除非自发行

担保以来指定债务人违约的风险显着增加,否则将计量12个月的预期信贷亏损,在这种情况

下,将衡量终身预期信贷亏损。适用于附注2(m)(i)所述的相同的违约定义和对信用风险显着

增加的相同评估。由于本集团仅在指定债务人违约的情况下根据担保工具的条款进行付款,因

此根据预期付款估计预期信贷亏损,以偿还持有人的信用损失。本集团预期从担保人,指明债

务人或任何其他方获得的任何金额减去。然后使用针对现金流量特定风险调整的当前无风险利

本集团于报告期末审阅内部和外来的信息,以确定以下资产是否出现减值迹象,或是以往确认

如果出现任何这类迹象,便会估计资产的可收回数额。此外,就商誉和尚未可供使用的无形资

产与可用期限未定的无形资产而言,不论是否有任何减值迹象存在,本集团也会每年估计其可

资产的可收回数额是其公允价值(已扣除出售成本) 与使用价值两者中的较高额。在评估使

用价值时,预计未来现金流量会按照能反映当时市场对货币时间值和资产特定风险的评估

的税前折现率,折现至其现值。如果资产所产生的现金流入基本上并非依赖于其他资产所

产生的现金流入,则以能产生独立现金流入的最小资产类别(即现金产出单元) 来确定可收

当资产或所属现金产出单元的账面金额高于其可收回数额时,减值亏损便会在损益中确

认。就现金产出单元确认的减值亏损会作出分配,首先减少已分配至该现金产出单元(或该

组单元) 的任何商誉的账面金额,然后按比例减少该单元(或该组单元) 内其他资产的账面金

额;但资产的账面值不得减少至低于其个别公允价值减去出售成本(如能计量) 后所得数额

应收账款指本集团拥有的、无条件(即,仅取决于时间流逝) 向客户收取对价的权利。合同资

产,是指企业已向客户转让商品而有权收取对价的权利,且该权利取决于时间流逝之外的其他

应收账款按实际利率法以摊余成本减去信用损失准备入账(参见附注2(m)(i)) 。

现金及现金等价物包括银行存款和现金、存放于银行和其他金融机构的活期存款,以及短期和

高流动性的投资。这些投资可以随时换算为已知的现金额、价值变动方面的风险不大,并在购

入后三个月内到期。就编制综合现金流量表而言,现金及现金等价物也包括须于接获通知时偿

应付及其他应付款项按公允价值初始确认。除财务担保负债外,应付及其他应付款项其后按摊

带息借款按公允价值减去应占交易成本后初始确认。初始确认后,带息借款按实际利率法以摊

薪金、年度奖金、有薪年假、界定供款退休计划的供款和非货币福利成本在雇员提供相关服务

的年度内累计。如果延迟付款或结算会造成重大的影响,则这些数额会以现值列账。

本集团按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用,相应增加资本公积。在授予日,公允价

值使用二项式点阵模型进行估计,考虑服务或规定业绩条件。对于授予后完成等待期内的服务

或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易,本集团在等待期内的每个资产负债表日,根据

最新取得的可行权职工人数变动等后续信息对可行权权益工具数量作出最佳估计,以此基础按

照权益工具授予日的公允价值,将当期取得的服务计入相关成本或费用,并相应计入资本公

在等待期内,修正预计可行权的权益工具数量。根据权益工具的公允价值和预计可行权的权益

工具数量,计算截至当期累计应确认的成本费用金额,再减去前期累计已确认金额,英语音标表作为当期

应确认的成本费用金额。在行权日,企业根据实际行权的权益工具数量,计算确定应转入实收

辞退福利会在本集团不再能够撤回所提供的辞退福利或确认涉及辞退福利付款的重组成本(以

本年度所得税包括当期税项和递延所得税资产与负债的变动。当期税项和递延所得税资产与负

债的变动均在损益中确认,但如果是在其他综合收益或直接在权益中确认的相关项目,则相关

当期税项是按本年应税所得,根据已执行或在报告期末实质上已执行的税率计算的预期应付税

递延所得税资产与负债分别由可抵扣和应税暂时差异产生。暂时差异是指资产与负债在财务报

表上的账面金额跟这些资产与负债的计税基础的差异。递延所得税资产也可以由未利用可抵扣

除了某些有限的例外情况外,所有递延所得税负债和递延所得税资产(只限于很可能获得能利

用该递延所得税资产来抵扣的未来应税利润) 都会确认。支持确认由可抵扣暂时差异所产生递

延所得税资产的未来应税利润包括因转回目前存在的应税暂时差异而产生的数额;但这些转回

的差异必须与同一税务机关和同一应税实体有关,并预期在可抵扣暂时差异预计转回的同一期

间或递延所得税资产所产生可抵扣亏损可向后期或向前期结转的期间内转回。在决定目前存在

的应税暂时差异是否足以支持确认由未利用可抵扣亏损和税款抵减所产生的递延所得税资产

时,亦会采用同一准则,即差异是否与同一税务机关和同一应税实体有关,英语音标教案模板以及是否预期在能

不确认为递延所得税资产与负债的暂时差异源自以下有限的例外情况:不可在税务方面获得扣

减的商誉;不影响会计或应税利润的资产或负债的初始确认(如属企业合倂的一部分则除外);

以及投资于子公司(如属应税差异,只限于本集团可以控制转回的时间,而且在可预见的将来

不大可能转回的暂时差异;或如属可抵扣差异,则只限于很可能在将来转回的差异) 。

当投资性房地产根据附注2(j)所载会计政策以公允价值入账时,除非该等不动产可予以折旧并

按商业模式持有,目的是把该等不动产绝大部分的经济利益随着时间消耗,而非通过出售消

耗,否则,已确认递延税额会在报告日按照以账面金额出售该等资产时适用的税率计量。在所

有其他情况下,已确认递延税额是按照资产与负债账面金额的预期实现或结算方式,根据已执

行或于报告期末实质上已执行的税率计量。递延所得税资产与负债均不折现计算。

本集团会于报告期末审阅递延所得税资产的账面金额。如果本集团预期不再可能获得足够的应

税利润以抵扣相关的税务利益,该递延所得税资产的账面金额便会调低;但是如果日后有可能

当期和递延税项结余及其变动额会分开列示,并且不予抵销。当期和递延所得税资产只会在本

公司或本集团有法定行使权以当期税项资产抵销当期税项负债,并且符合以下附带条件的情况

-当期税项资产与负债:本公司或本集团计划按净额基准结算,或同时变现该资产和结算该

-递延所得税资产与负债:这些资产与负债必须与同一税务机关就以下其中一项征收的所得

-不同的应税实体。这些实体计划在日后每个预计有大额递延所得税负债需要结算或大额

递延所得税资产可以收回的期间内,按净额基准实现当期税项资产和结算当期税项负

如果本集团或本公司须就已发生的事件承担法定或推定义务,因而预期会导致含有经济效益的

资源外流,在可以作出可靠的估计时,本集团或本公司便会就该时间或数额不确定的其他负债

如果含有经济效益的资源外流的可能性较低,或是无法对有关数额作出可靠的估计,便会将该

义务披露为或有负债,但资源外流的可能性极低则除外。如果本集团的义务须视乎某宗或多宗

未来事件是否发生才能确定是否存在,亦会披露为或有负债,但资源外流的可能性极低则除

亏损合同是指履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。亏损合同的预计

如果公允价值能够可靠地计量时,通过企业合并承担的或有负债(即在收购日属于现有负债) 会

以公允价值初始确认。以公允价值初始确认后,这些或有负债会以初始确认的数额减去累计摊

销(如适用)后所得数额和可能根据附注2(v)(i)确定的数额两者中的较高额予以确认。如果不

能可靠地计量公允价值或在收购日不属于现有负债,透过企业合并承担的或有负债会根据附注

于本集团日常业务中,来自销售商品、提供服务或以租赁形式提供本集团之资产予他人使用的

当货品或服务的控制权转让予客户,或承租人有权使用相关资产时,收入会按本集团预期将获

得的已承诺代价确认,代第三方所收取的款项则除外。收入不包括增值税或其他销售税及已扣

当合同各方在合同中约定的付款时间超过12个月,为客户就该交易提供了重大融资利益时,

合同中即包含了重大融资成分,收入按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的

应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额,在合同期间内采用实际利率法摊

销。当合同中包含了重大融资成分,为本集团提供了重大融资利益时,就该交易提供了重大融

资利益时,收入包括了实际利率法下的利息费用。本集团采用HKFRS15第63章的规定,企

业预计客户取得商品控制权或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年时不调整合同对价。

经营租赁的应收租金收入在租赁期所涵盖的期间内以等额在损益中确认;但如有其他基

准能更清楚地反映使用租赁资产所得的利益模式则除外。经营租赁协议所涉及的激励措

施均在损益中确认为应收租赁净付款总额的组成部分。或有租金在赚取的会计期间内确

当本集团将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,本集团确认商品销售收入。

当合同中包含两项或多项履约义务时,按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相

当可以合理地确定本集团将会收到政府补助并履行该补助的附带条件时,便会在资产负

债表内将政府补助初始确认。用于弥补本集团已产生开支的补助,会在开支产生的期间

有系统地在损益中确认为收入。用于弥补本集团资产成本的补助,则会从资产的账面金

额中扣除,并因此按该资产的可用期限通过降低折旧开支方式实际在损益中确认。

当本集团向客户提供仓库和机械融资租赁时,本集团确认等同于直接销售以正常售价出

租的仓库的损益和租赁期内财务收入的损益。融资租赁隐含财政收入按租赁年期确认为

利息收入,以令每个会计年度期间剩余的经租赁投资回报大致相同。因并购融资租赁合

约而支付交易商的佣金,已包含于资产的账面值及于租赁期内摊销计入损益,作为对财

年内的外币交易按交易日的外币汇率换算。以外币为单位的货币资产与负债则按于报告期末的

外币汇率换算。汇兑盈亏在损益中确认,但用作对境外经营净投资套期的外币借款所产生的盈

以历史成本计量的外币非货币资产与负债是按交易日的外币汇率换算。以外币为单位并以公允

境外经营的业绩按与交易日的外币汇率相若的汇率换算为美元。资产负债表项目(包括将2005

年1月1日或之后收购的海外业务合并计算时产生的商誉) 则按于报告期末的收市外币汇率换

算为美元。所产生的汇兑差额在其他综合收益中确认,并在权益中的汇兑储备分开累计。2005

年1月1日之前收购的境外经营于合并计算时所产生的商誉则按收购境外经营当日的外币汇率

当确认处置境外经营所产生的损益时,与该境外经营有关的累计汇兑差额会由权益重新分类为

与收购、建造或生产需要长时间才可以投入拟定用途或销售的资产直接相关的借贷成本,则予

属于合资格资产成本一部分的借贷成本在资产产生开支、借贷成本产生和使资产投入拟定用途

或销售所必须的准备工作进行期间开始资本化。在使合资格资产投入拟定用途或销售所必须的

(i)该实体与本集团隶属同一集团(即各母公司、子公司和同系子公司彼此间有关

(ii)一家实体是另一实体的联营公司或合营企业(或另一实体所属集团旗下成员公司的

(iv)一家实体是第三方实体的合营企业,而另一实体是第三方实体的联营公司。

(v)该实体是为本集团或作为本集团关联方的任何实体的雇员福利而设的离职后福利计

(vii)上述第(a) (i)项内所认定人士对该实体有重大影响力或是该实体(或该实体母公司)

(viii)向本集团或本集团母公司提供关键管理人员服务的实体或作为其一部分的任何集团

外部独立估价公司每三个月作估值,该公司拥有恰当认可专业资格及对估值不动产的所在地和

类别有近期经验。公允价值时根据市值,即于估值日由一愿意买方及一愿意卖方在经过合理推

销的情况下,及在知情的,谨慎的和没有压力下双方同意该不动产作公平交易的估计金额。

在缺乏活跃市场现时价格,即评估将会在考虑到预期可由出租不动产中收取的估计现金流的总

额后作出。反映当时现金流量净额所含特定风险的收益率被用于净年度现金流量中以确定不动

估值反映(如适用):实际占用不动产或有支付租赁承担义务、或有可能在租出控制不动产后占

用不动产的租户的类型、市场对彼等可信度的普遍看法;本集团与承租人之间维修及保险责任

的分配;及不动产的声誉经济寿命。当续期租金或续期租约因预期会出现恢复的增加而未能决

建设中或开发中的投资性房地产通过估计已完成投资性房地产的公允价值进行估值,然后减去

如果非金融资产(投资性房地产和递延所得税资产除外) 显示账面值未必能收回时,则会考虑对

资产进行减值或进行减值测试。减值亏损在其可收回金额低于资产账面值时确认入账。可回收

金额为公允价值扣除出售成本和使用价值两者中的较高者。在须作出重大判断确定可收回金额

时,本集团估计持续使用及最终出售资产所产生的未来现金流,并对未来现金流运用恰当的折

于2019年12月31日,本集团已确认了附注15所载未利用可抵扣亏损相关的递延所得税资

产。本集团变现递延所得税资产的要取决于是否有可能透过未来应课税利润利用税项利

益。如果产生的实际未来利润低于预期,则可能产生递延所得税资产转回,而转回将于发生的

注释:本集团自2019年1月1日起执行《香港财务报告准则》第16号新租赁准则,并选择

注释:本集团自2019年1月1日起执行《香港财务报告准则》第16号新租赁准则,并选择

根据香港《公司条例》第383(1)条及《公司(披露董事利益资料) 规例》第2部的规定披露董

下表呈列本集团于报告期末按经常基准所计量的不动产公允价值。该等不动产已归入《香港财

务报告准则》第13号“公允价值计量”所界定的三个公允价值层级。本集团参照以下估值方

法所采用的输入值的可观察程度和重要性,从而确定公允价值计量数值所应归属的层级:

.第一层级估值:只使用第一层级输入值(即相同资产或负债于计量日期在活跃市场的未

.第二层级估值:使用第二层级输入值(即未达第一层级的可观察输入值),并舍弃重大不

下表呈列本集团于报告期末按经常基准所计量的不动产公允价值。该等不动产已归入《香港财

务报告准则》第13号“公允价值计量”所界定的三个公允价值层级。本集团参照以下估值方

法所采用的输入值的可观察程度和重要性,从而确定公允价值计量数值所应归属的层级:

.第一层级估值:只使用第一层级输入值(即相同资产或负债于计量日期在活跃市场的未

.第二层级估值:使用第二层级输入值(即未达第一层级的可观察输入值),并舍弃重大不

与第2层级之间并无出现任何公允价值转移,亦无任何公允价值转入第3层级或自第3层级转

出(2018年12月31日:零) 。本集团的政策是在公允价值层级之间出现转移的报告期完结时

估值工作由独立测量师行-仲量联行(其部分员工为香港测量师学会资深会员) 进行,该测量师

本集团在确定公允价值时,结合使用各种方法,包括直接比较法、收益还原法、现金流折现法

和剩余法。直接比较法涉及分析同类不动产的可比售价并调整销售价格以使价格反映投资性房

地产。收益资本化法是使用单年资本化率将收入来源资本化为现值,将所使用的收入来源调整

至可比投资性房地产的市场租金和投资性房地产近期的租赁交易。现金流折现法要求估值机构

假设反映市场的租金增长率,并选择与目前市场需求一致的目标内部收益率。余值法通过参照

物房地产的发展潜力对开发中的房地产和正在开发的土地进行估值,扣除产生的开发成本、开

与第2层级之间并无出现任何公允价值转移,亦无任何公允价值转入第3层级或自第3层级转

出(2018年12月31日:零) 。本集团的政策是在公允价值层级之间出现转移的报告期完结时

估值工作由独立测量师行-仲量联行(其部分员工为香港测量师学会资深会员) 进行,该测量师

本集团在确定公允价值时,结合使用各种方法,背音标的口诀包括直接比较法、收益还原法、现金流折现法

和剩余法。直接比较法涉及分析同类不动产的可比售价并调整销售价格以使价格反映投资性房

地产。收益资本化法是使用单年资本化率将收入来源资本化为现值,将所使用的收入来源调整

至可比投资性房地产的市场租金和投资性房地产近期的租赁交易。现金流折现法要求估值机构

假设反映市场的租金增长率,并选择与目前市场需求一致的目标内部收益率。余值法通过参照

物房地产的发展潜力对开发中的房地产和正在开发的土地进行估值,扣除产生的开发成本、开

在依赖估值报告的基础上,管理层对其评价后认为估值方法和估计数能如实反应当前的市场情

投资性房地产的公允价值调整于综合收益合并表的“投资性房地产公允价值变动”行列项目中

自用建筑物的重估增值计入“以公允价值计量的自有物业重估增值”的其他综合收益中。

投资性房地产和持作自用建筑物的汇率调整计入“外币报表折算差异”的其他综合收益中。

投资性房地产主要是以经营租赁方式供外部客户使用的房产。一般而言,初始租赁期限为一年

至二十年的不可撤销期间,后续续约根据与客户商议结果确定。投资性房地产租赁不会产生或

31日:9,020,340,000美元)向银行抵押为本集团取得信贷融资(参阅附注26)。该期间资本化

投资性房地产的公允价值调整于综合收益合并表的“投资性房地产公允价值变动”行列项目中

自用建筑物的重估增值计入“以公允价值计量的自有物业重估增值”的其他综合收益中。

投资性房地产和持作自用建筑物的汇率调整计入“外币报表折算差异”的其他综合收益中。

投资性房地产主要是以经营租赁方式供外部客户使用的房产。一般而言,初始租赁期限为一年

至二十年的不可撤销期间,英语听力在线听短文初中后续续约根据与客户商议结果确定。投资性房地产租赁不会产生或

31日:9,020,340,000美元)向银行抵押为本集团取得信贷融资(参阅附注26)。该期间资本化

下表仅列出对本集团的业绩、资产或负债有重大影响的子公司资料。除非另有说明,所持有的

下表列出与少数股东权益变动的相关信息及本集团具有重大少数股东权益的子公司。

下表列出了与拥有重大少数股东权益的本集团子公司CLF I、航港和CLF II相关的信息。下表

临港国际是由本公司的一家子公司与一家国有房地产开发商在中国注册成立。临港国际的财务

资料概要(已就会计政策的任何变动作出调整及与合并财务报表中账面价值对账) 披露如下:

北京金通港房地产开发有限公司(简称“金通港”) 是一家房地产开发和建筑商。本集团通过收

购五家持有金通港股权的有限合伙企业的100%股份来共同控制金通港,其中五家有限合伙企

业分别为北京正奇尚诚投资中心(有限合伙) 、北京正奇尚信投资中心(有限合伙) 、北京正奇

尚德投资中心(有限合伙) 、北京正奇尚予投资中心(有限合伙) 、北京正奇尚惠投资中心(有限

北京金通港房地产开发有限公司(简称“金通港”) 是一家房地产开发和建筑商。本集团通过收

购五家持有金通港股权的有限合伙企业的100%股份来共同控制金通港,其中五家有限合伙企

业分别为北京正奇尚诚投资中心(有限合伙) 、北京正奇尚信投资中心(有限合伙) 、北京正奇

尚德投资中心(有限合伙) 、北京正奇尚予投资中心(有限合伙) 、北京正奇尚惠投资中心(有限

Z3项目的财务资料概要(已就会计政策的任何变动作出调整及与合并财务报表中账面价值对

CVA I Fund是由本集团及另一位第三方投资者于2018年2月成立的有限合伙企业,其总股本

为人民币98亿元(约合14亿美元) 。该基金在中国从事已完工物流和工业资产的收购和管

CVA I Fund是由本集团及另一位第三方投资者于2018年2月成立的有限合伙企业,其总股本

为人民币98亿元(约合14亿美元) 。该基金在中国从事已完工物流和工业资产的收购和管

CVA 1基金的财务资料概要(已就会计政策的任何变动作出调整及与合并财务报表中账面价值

于2019年4月23日,本集团通过收购中金佳业的一名有限合伙人的100%股权收购中金佳业

的58.63%股权。于2019年12月31日,本集团通过此次收购对中金佳业产生了重大影响。

中金佳业的财务资料概要(已就会计政策的任何变动作出调整及与合并财务报表中账面价值对

于2019年4月23日,本集团通过收购中金佳业的一名有限合伙人的100%股权收购中金佳业

的58.63%股权。于2019年12月31日,本集团通过此次收购对中金佳业产生了重大影响。

中金佳业的财务资料概要(已就会计政策的任何变动作出调整及与合并财务报表中账面价值对

本集团于2018年5月对珠海隐山现代物流产业股权投资基金(有限合伙) 进行股权投资,获取

了其30.76%的股份,至2019年12月31日股权投资增加到69.05%。隐山主要由其咨询委员

隐山的财务资料概要(已就会计政策的任何变动作出调整及与合并财务报表中账面价值对账) 披

本集团于2018年5月对珠海隐山现代物流产业股权投资基金(有限合伙) 进行股权投资,获取

了其30.76%的股份,至2019年12月31日股权投资增加到69.05%。隐山主要由其咨询委员

隐山的财务资料概要(已就会计政策的任何变动作出调整及与合并财务报表中账面价值对账) 披

在合并资产负债表内确认的递延所得税(负债) /资产的主要组成部分及年内变动如下:

如果纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利并且递延所得税资

产及递延所得税负债是属于同一税收征管部门,则递延所得税资产及递延所得税负债在以抵销

由于未来不太可能有应课税利润可供抵免相关递延所得税资产,本集团尚未确认以下项目的递

税务亏损的金额认定是由子公司经营所在国家税务机关及相关税法规定的。未确认税务亏损的

自2008年1月1日或之后开始,除根据税务条约/ 安排予以减少,中国所得税法及其相关规

定从盈利中分派股息须缴纳10%预扣税。本集团预期在可见将来不会将未分派盈利分派予中

由于未来不太可能有应课税利润可供抵免相关递延所得税资产,本集团尚未确认以下项目的递

税务亏损的金额认定是由子公司经营所在国家税务机关及相关税法规定的。未确认税务亏损的

自2008年1月1日或之后开始,除根据税务条约/ 安排予以减少,中国所得税法及其相关规

定从盈利中分派股息须缴纳10%预扣税。本集团预期在可见将来不会将未分派盈利分派予中

资产可回收金额为公允价值减去处置费用净额。于2019年12月31日,资产由以下部分组

成:物业开发,基金管理,手写音标图片投资性房地产,金融服务及其他投资。在确定其公允价值时,可采

用直接比较法,收入资本化法,现金流折现法和剩余法等多种方法组合确定。直接法利用可比

物业或上市公司,本集团持有的权益投资存在活跃市场交易,能在报告日以公允价值列示。收

入资本化法使用资本化率将租金收入资本化为现值,且所使用的租金收入需调整为可比公司当

前可实现的市场租金以及投资性房地产近期进行租赁交易达成的租金水平。现金流折现法的关

键假设是租金增长率和折现率,与市场情况一致。开发中的投资性房地产及持有供开发的土地

采用剩余法评估,预估完工日完工物业价值,扣减续建成本、开发利润,关于英语音标的知识以求得该物业的价

管理层所依据公允价值减处置费用净值的关键假设包括资本化率为4.00% -7.00% (2018年

信,上述主要假设的任何合理变动,将不会导致可收回金额大幅低于资产账面价值。

资产可回收金额为公允价值减去处置费用净额。于2019年12月31日,资产由以下部分组

成:物业开发,基金管理,投资性房地产,金融服务及其他投资。在确定其公允价值时,可采

用直接比较法,收入资本化法,现金流折现法和剩余法等多种方法组合确定。直接法利用可比

物业或上市公司,本集团持有的权益投资存在活跃市场交易,能在报告日以公允价值列示。收

入资本化法使用资本化率将租金收入资本化为现值,且所使用的租金收入需调整为可比公司当

前可实现的市场租金以及投资性房地产近期进行租赁交易达成的租金水平。现金流折现法的关

键假设是租金增长率和折现率,与市场情况一致。开发中的投资性房地产及持有供开发的土地

采用剩余法评估,预估完工日完工物业价值,扣减续建成本、开发利润,以求得该物业的价

管理层所依据公允价值减处置费用净值的关键假设包括资本化率为4.00% -7.00% (2018年

信,上述主要假设的任何合理变动,将不会导致可收回金额大幅低于资产账面价值。

现金产生单位的可收回金额是根据使用价值计算。使用价值计算按基于管理层批准的十年期财

政预算的现金流量预测以折现模型计算。此年期后的现金流量按上表所列的预计永久增长率推

定。用于现金产生单位的折现率是该资产组的加权平均资本成本。用于现金产生单位的永久增

长率并不超过管理层对该现金产生单位所经营业务的相关行业和国家的平均长期增长率的预

日:7.5%和3%)。管理层相信,上述主要假设的任何合理变动,将不会导致可收回金额大幅

对上市企业的投资包括在深圳证券交易所上市的深圳市新南山控股(集团) 股份有限公司。(简

称“新南山控股”) 6.10% (2018年12月31日:6.10%)权益,在上海证券交易所上市的中储

证券交易所上市的北京万通房地产有限公司(简称“北京万通”) 10.00% (2018年3月31

日:0%)的权益。本集团将对上市企业的战略投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综

合收益的金融资产(不可转回) ,本年被投资上市企业股利分红约为2,307,000美元(2018年:

对上市企业的投资包括在深圳证券交易所上市的深圳市新南山控股(集团) 股份有限公司。(简

称“新南山控股”) 6.10% (2018年12月31日:6.10%)权益,在上海证券交易所上市的中储

证券交易所上市的北京万通房地产有限公司(简称“北京万通”) 10.00% (2018年3月31

日:0%)的权益。本集团将对上市企业的战略投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综

合收益的金融资产(不可转回) ,本年被投资上市企业股利分红约为2,307,000美元(2018年:

向合营企业提供的借款于报告日按5.39%至7.90%的实际年利率计息(2018年12月31日:

向联营企业提供的借款于报告日按10.00%的实际年利率计息,(2018年12月31日:8.00%

向与收购新投资相关的第三方提供的贷款为无担保、于报告日按18.00%的实际年利率计息

向合营企业提供的借款于报告日按5.39%至7.90%的实际年利率计息(2018年12月31日:

向联营企业提供的借款于报告日按10.00%的实际年利率计息,英语音标大全(2018年12月31日:8.00%

向与收购新投资相关的第三方提供的贷款为无担保、于报告日按18.00%的实际年利率计息

应收合营企业、联营企业、少数股东、间接控股方和关联方的非贸易款项为无担保、免息及须

于合营企业,联营公司及少数股东的贷款为无担保,于报告日实际年利率为6.00%至10.00%

对第三方的贷款中除由于收购完成而提供的无息贷款10,835,000美元(2018年3月31日:

185,274,000美元) 外,其余与收购相关的贷款均为有担保、需在12个月内偿还的贷款,且年

保证金包括与收购土地和投资性房地产相关的数额168,578,000美元(2018年3月31日:

178,832,000美元) 。其他应收账款包括利息应收款和其他应收回账款。

应收合营企业、联营企业、少数股东、间接控股方和关联方的非贸易款项为无担保、免息及须

于合营企业,联营公司及少数股东的贷款为无担保,于报告日实际年利率为6.00%至10.00%

对第三方的贷款中除由于收购完成而提供的无息贷款10,835,000美元(2018年3月31日:

185,274,000美元) 外,其余与收购相关的贷款均为有担保、需在12个月内偿还的贷款,且年

保证金包括与收购土地和投资性房地产相关的数额168,578,000美元(2018年3月31日:

178,832,000美元) 。其他应收账款包括利息应收款和其他应收回账款。

应收账款于缴款日到期。关于本集团信贷政策的更多信息载列于附注31(a)。

本集团以存续期内的预期信用损失计量应收款项和合同资产的减值准备,该金额适用拨备矩阵

计算。根据本集团的历史经验,不同细分客户群体发生损失的情况没有显著差异,因此在根据

下表列出于2019年12月31日下本集团的信贷风险及应收账款和合同资产的预期信用损失:

应收账款于缴款日到期。关于本集团信贷政策的更多信息载列于附注31(a)。

本集团以存续期内的预期信用损失计量应收款项和合同资产的减值准备,该金额适用拨备矩阵

计算。根据本集团的历史经验,不同细分客户群体发生损失的情况没有显著差异,因此在根据

下表列出于2019年12月31日下本集团的信贷风险及应收账款和合同资产的预期信用损失:

下表列出于2019年12月31日下本集团的信贷风险及融资租赁应收款和合同资产的预期信用

违约损失率基于过去12个月的实际信用损失经验计算,并根据历史数据收集期间的经济状

况、当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况三者之间的差异进行调整

联营企业、合营企业、少数股东及第三方的贷款到期日在12个月之内,均在信用期内,因此

违约损失率基于过去12个月的实际信用损失经验计算,并根据历史数据收集期间的经济状

况、当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况三者之间的差异进行调整

联营企业、合营企业、少数股东及第三方的贷款到期日在12个月之内,均在信用期内,因此

本集团于2019年11月19日与第三方订立协议,以约76,011,000美元的对价出售该投资性

房地产。因资产转移程序仍在进行中,预计将在不久的将来完成出售,该投资性房地产在

在报告日期,本集团定期存款和一些银行存款现金有关的每年有效利率分别介于1.10%至

本集团于2019年11月19日与第三方订立协议,以约76,011,000美元的对价出售该投资性

房地产。因资产转移程序仍在进行中,预计将在不久的将来完成出售,该投资性房地产在

在报告日期,本集团定期存款和一些银行存款现金有关的每年有效利率分别介于1.10%至

本集团因融资活动而产生的债务的变动,包括现金及非现金变动,已详列于下表。由融资活动

产生的债务,即为该债务过去及将来的现金流,于本集团的合并现金流量表中,简短课外阅读英语会归类为筹资

于2019年12月31日,受限制现金为本集团银行账户下的受限银行存款。经本集团和第三方

本集团综合权益中各部分的年初及年末调整载列于合并权益变动表内。本公司的各个权益部分

于2019年12月31日,受限制现金为本集团银行账户下的受限银行存款。经本集团和第三方

本集团综合权益中各部分的年初及年末调整载列于合并权益变动表内。本公司的各个权益部分

普通股持有人有权收取不时宣派的股息,并可在本公司大会上每持有一股股份投一票。对于本

集团致力于建立一个强大的资本基础从而有助于未来的发展以及最大化股东的利益,集团把

“资本”定义为所有的权益加上一些没有固定归还期限的来自间接控股公司及关联方的借款

公司的资本管理团队会定期的审阅和管理公司的资本结构。当经济形势,法律法规以及集团战

普通股持有人有权收取不时宣派的股息,并可在本公司大会上每持有一股股份投一票。对于本

集团致力于建立一个强大的资本基础从而有助于未来的发展以及最大化股东的利益,集团把

“资本”定义为所有的权益加上一些没有固定归还期限的来自间接控股公司及关联方的借款

公司的资本管理团队会定期的审阅和管理公司的资本结构。当经济形势,法律法规以及集团战

集团使用净债务股本比来衡量资本的事情,该数据使用借款净额除以净资产(包括少数股东权

通过更高层次的借款和更健全的资本地位所能提供的流动性和安全性,本集团力求寻求在更高

通过更高层次的借款和更健全的资本地位所能提供的流动性和安全性,本集团力求寻求在更高

2019年期间,公司的策略与2018年12月31日保持不变,维持经调整的净资产负债率不超

过55%。为维持或调整该比率,公司可调整支付给股东的股息金额,发行新股或向其他集团

所有的集团的金融机构都要去满足资产负债比到达一定的水平,这通常也是银行的借款合同中

包括的内容。如果违反合同规定,集团将于要求时归还借款。集团定期监察是否符合借款合同

规定。详细情况请参见附注31(b) 集团的流动性风险的管理。截止2019年12月31日,公司

资本储备主要包括不会导致失去子公司的本集团权益变动所得的股权交易损益以及本集团对在

中国注册成立的子公司的法定储备的股份。根据中国法律法规和本公司在中国注册成立的子公

司的章程,中国注册成立的子公司的法定储备转自留存收益,并经相应的董事会批准。截至

2019年12月31日,留存收益中包含了利润分配前应当提取的,不可对股东分配的法定储备

股份支付资本储备包括根据绩效股计划和受限股份计划发行的股份所收到的雇员服务累计价

资本储备主要包括不会导致失去子公司的本集团权益变动所得的股权交易损益以及本集团对在

中国注册成立的子公司的法定储备的股份。根据中国法律法规和本公司在中国注册成立的子公

司的章程,中国注册成立的子公司的法定储备转自留存收益,并经相应的董事会批准。截至

2019年12月31日,标音频英语大全48个正确写法表留存收益中包含了利润分配前应当提取的,不可对股东分配的法定储备

股份支付资本储备包括根据绩效股计划和受限股份计划发行的股份所收到的雇员服务累计价

物业重估储备已经设立,并按照公允价值计量的持作自用建筑物的重估盈余的会计政策进行处

公允价值储备(不可转回) 包括在报告期末根据香港财务报告准则第9号,指定为以公允价值

计量且其变动计入其他综合的金融工具的金融资产的累计公允价值变动(附注2(h)) 。

其他储备主要是指直接控股公司的出资与合并储备(合并储备指本公司实收资本名义价值的份

额和通过本公司发行的普通股名义价值收购的子公司的股东注资相关的资本储备之间的差

本集团以子公司的投资性房地产作银行贷款的抵押,48个英语音标正确写法其账面价值为13,035,696,00美元(2018

本集团以子公司的投资性房地产作银行贷款的抵押,其账面价值为13,035,696,00美元(2018

于报告日,来自间接控股公司的无抵押计息贷款按3.95%至5.94% (2018年12月31日:

3.95%至6.10%)的实际年利率计息,会按照还款计划在大于一年的时间内偿还。

于报告日,来自间接控股公司的无抵押计息贷款按3.95%至5.94% (2018年12月31日:

3.95%至6.10%)的实际年利率计息,会按照还款计划在大于一年的时间内偿还。

关联方、少数股东及合营企业的非贸易款项无担保、免息、无固定还款期。从第三方、少数股

东及合营企业获得的借款为无担保,于未来12个月内偿还并于报告日按3.92%至8.00%的实

本集团收购子公司的主要原因是扩大其持有的中国投资性房地产组并获取建筑设计资格。

从收购日至2019年12月31日,在核算收购的融资成本前,上述收购对本集团本年业绩的影

响为净亏损3,810,000美元。如果在2019年1月1日完成收购,管理层估计,自2019年1

月1日至2019年12月31日,上述收购将对本集团收入和亏损大约贡献10,746,000美元和

截至2019年12月31日,本集团将其所持有的维纶(上海) 仓储服务有限公司、南京普禄仓储

设施有限公司、苏州普平仓储设施有限公司、唐山普洛斯仓储有限公司、重庆普嘉仓储服务有

限公司出售给普洛斯中国收益增值型基金I (“基金I”) (见附注13)。

截至2019年12月31日,本集团将其所持有的苏州工业园区普商博枫新能源有限公司、英语48音标发音在线听上海

普乂新能源有限公司、苏州工业园区普枫新能源有限公司、北京普顺新能源有限公司出售给

自2019年1月1日至处置日,上述子公司对本集团自2019年1月1日至2019年12月31

日止年度的收入和净利润分别大约贡献12,729,000美元和6,931,000美元。

自2019年1月1日至处置。

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